點擊次數(shù)：1662 發(fā)布時間：2018-4-4

來源：2018年04月04日 08:27 新浪綜合

 

 

　　來源：南方都市報

 

　　阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣房，原計劃拍下房子給小孩上學使用，沒想到一輪折騰下來撿了個“燙手山芋”。3月16日，阿奇以369萬元拍下翠華花園一處房產(chǎn)，事后經(jīng)計算發(fā)現(xiàn)稅費高達242萬元。如果以拍賣價成交，阿奇至少要支付611萬元，高出市場成交價格45萬元。

 

　　法拍專家龍先生表示，阿奇這套房子原先由企業(yè)持有，加上原登記總價太低，土地增值稅會很高。“法拍房的水還挺深的”，龍先生強調，不太建議“小白”去買，因為除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查。

 

　　“估計25萬元保證金沒了”

 

　　“沒有辦法，就違約了”，面對近250萬元的稅費，阿奇心里很不是滋味。目前這套房子已經(jīng)顯示“重新拍賣”。

 

　　2018年3月16日10：25：39，阿奇第19輪出價，以3692016元將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個價格僅比前一個出價者多3萬元。拍下房子12個小時后，阿奇懵了——— 這套不足370萬的房子稅費高達242萬。“我這個法盲法拍房入坑，大家有啥建議？300多萬的房子算了一下稅費近250萬，”阿奇在Q Q群里求助。

 

　　阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。“這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。”微信公號“法拍房專家”負責人龍先生告訴南都記者。龍先生有多年法拍房經(jīng)驗，在他看來，阿奇“入坑了”，幸運的是止損及時，“如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費這么高，’學費’會交得更多，我見過不少，進退兩難”。

 

　　“估計25萬元保證金沒了”，阿奇告訴南都記者，在參與拍賣前，自己繳交了25萬元保證金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬要打水漂了。

 

　　競得人質疑“信息不夠公開”

 

　　即使這樣，阿奇還是想努力一把。3月18日，他委托妻子到法院，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。然而，在法院，還有兩個與阿奇情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)的房子，“我們聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視”。

 

　　其實，阿奇這套房產(chǎn)也是第二次上線拍賣了。“2月9日那次拍賣就有人棄拍了，25萬保證金估計也沒有要回來”，阿奇告訴南都記者，前一個競得人應該也沒有看清楚稅費。

 

　　淘寶網(wǎng)上公開信息顯示，2018年2月9日10：41：22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，與其如出一轍的是，最終以棄拍告終。“稅費太不清楚了”，阿奇質疑拍賣信息公開中的稅費部分不夠明確，對于“小白”買家而言，相關負責單位有責任和義務公布稅費說明，避免更多人“入坑”。

 

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價為7.3萬/平米，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。不過若按照阿奇369萬元的拍賣價加上242萬元稅費計算，他總支出至少611萬元，高出市場價45萬元。而據(jù)淘寶網(wǎng)上評估機構給出價格顯示，該套房子的快速變現(xiàn)評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。“法拍房一般價格在市場價的九成左右，不然也不會有人去拍”，龍先生表示。

 

　　“法拍房的水還挺深的”

 

　　“淘寶網(wǎng)上的稅費是一個參考”，在龍先生看來，法拍房稅費計算是常識，在拍賣前就應該做好這方面的工作。

 

　　那么，如何去判斷一套房子是否值得競拍？“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。他強調，除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費、管理費；還有的房子是沒有房產(chǎn)證的。法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西是非常多的。龍先生強調，前期的調查和計稅費都不是最難的，最難的是收房，因為法拍房大部分都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關系，所以不會拱手相讓。

 

　　而對于阿奇的遭遇，龍先生建議，如果看好未來市場走勢，也可以先買下來，畢竟未來房價能漲回來；而如果棄拍，下次的成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

 

　　采寫：南都記者　馮少文

 

　　解讀

 

　　廣東華商律師事務所律師周爭鋒：

 

　　購買司法拍賣房 可能存在不少現(xiàn)實風險

 

　　有兩個專業(yè)的名詞，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保證幫助過戶還負責空房交付。不交吉只管競買人付清購房款后，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理?，F(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)實際占有人和業(yè)主的法律關系和業(yè)主有沒有為其他人設定占有權，競買人很難查明。

 

 

　　●拍賣的房產(chǎn)上存有長期的租賃合同，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。

 

　　●房產(chǎn)的所有權歸屬有爭議，主要是物權法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。比如存在代持約定或夫妻雙方在法院的離婚調解書中約定，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記的一方單獨所有的情況。

 

　　●拍賣房里面實際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家；也會出現(xiàn)競買人只能取得所有權不能取得占有使用權的情況。

 

　　●房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質量瑕疵的責任只能由購買者承擔。

 

　　●原業(yè)主給其他特定關系人設定的有居住權限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常渠道收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。

 

　　●不能正常解除抵押的情況。

 

責任編輯：李思陽